北京限房价项目供应压顶

作为“房住不炒”下的新型住宅产品，限房价项目在平抑北京房价、处置供需矛盾上起到积极作用，但是由于供给井喷，竞争加剧，限房价项目遭遇去化难题，降价与否，减配还是增配，都成为开发商要做的选择题。

假如说2018年北京拉开了限房价项目的大幕，那么，2019年将迎来真正的供给高潮，市场有多难？开发商又面临哪些困境？有何突围之策？2万套库存，今年估量还有5万套限价房源入市没有任何过渡，北京限房价项目直接跨入“红海”市场，这也招致北京新建商品住宅供给迎来近四年的最高峰。

据北京中原地产的统计数据显现，2018年，北京新建商品住宅市场（包括普通住宅、豪宅、别墅，不包括共有产权住房）新增供给44809套，同比上涨97.2%，其中，限房价项目是供给主力。

2018年，北京共有39个限房价项目取得超越50期预售证，供给房源24893套，刨除掉曾经成交的4530套，还剩2万余套。

而新的限房价项目不时入市，依照中原地产首席剖析师张大伟的推算，截至2018年底，北京累计供给的限房价项目地块合计86宗，建筑面积达830万平方米，曾经入市的有292万平方米。

未来一年，估量入市的限房价项目面积将达550万平方米左右，约5万套。

假如叠加2018年入市未去化的房源，那么北京将有7万套左右的限房价项目房源待售，关于规划该范畴的开发商来说，无疑是一场去化的艰难之战。

由于限房价项目销售价钱遭到限制，不似以往多次取证，大部分房源通常是一次性取证，这构成短时间内大量房源集中入市。

更为严峻的是，北京限房价项目的散布呈现区域集中性，一个区域内多个项目林立，构成竞争之势。

据记者察看，目前曾经入市的限房价项目多散布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。

作为限房价项目的供给大区，大兴的项目多达十余个，主要散布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内不只规划有瀛海府，还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目，很容易成为竞品。

黄村板块规划有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等。

入市与否堕入两难境地库存压顶，但对限房价项目来说，又不得不入市。

“不入市，财务本钱十分大，入市去化又不好，开发商面临两难境地。

”有房企人士慨叹。

“竞地价、限房价”的土地出让方式，让限房价项目的利润空间大大紧缩，而资金本钱的高企令这些项目不得不经过高周转的方式快速入市，但市场的展开、去化的周期、购房需求的变化，远远超出开发商们当初的预判。

据贝壳研讨院的数据显现，2018年北京限房价项目供给24893套，成交4530套。

依此推算，整体去化率仅为18.2%。

张大伟表示，对限房价项目来说，开盘能去化三至四成已是及格，假如能够卖掉一半，可谓优秀。

据了解，在39个曾经入市的限房价项目中，网签去化率超越50%的项目仅有4个，超越40%的项目有7个，去化率在个位、十位数的项目超越15个。

除了整体供给井喷、区域内集中放量构成去化难题外，在合硕机构首席剖析师郭毅看来，产品同质化、需求张望等多方面复杂要素也构成了限房价项目去化压力较大的现状。

“受70/90政策限定，大部分限房价项目70%的产品需求做成90平方米以下的中小户型。

90平方米以下的产品很难做出把戏，无非是南北通透或者是纯南向户型，抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别，仅此而已，没有实质的区别，对购房者来说，在选择上也会无从下手。

”郭毅表示。

一份来自开发商内部的统计数据显现，总价在300万-500万元的限房价项目，客户普通的平均看房数量是8-13个。

更重要的是，限房价项目产品“减配”让购房需求疲态。

“高端客群没得选，刚需客群不敢买。

”郭毅进一步说，北京部分限房价项目供给类型、产质量量“开倒车”，中高端改恶人群选择不到适合的产品，关于刚需刚改人群来说，由于同区域内产品同质化、单价接近、总价趋同，存在选择困惑，再加上五年限售以及降价现象，使得购房者预期不高，张望严重。

有业内人士一针见血地指出，有的开发商初期误判，造出很多奇葩户型，低得房率，低配置，住房质量以至接近共有产权住房项目，最后只能打价钱战，这进一步拉低了购房者的心理预期。

“质量做加法，价钱做减法”才干制胜大浪淘沙，特别是在市场下行的阶段，购房者不再盲目，开端用脚投票。

一位业内人士表示，一百人选一套房的时期曾经过去了，往常是十个人选一套房，市场发作质变，开发商要改动思想，经过苦练产品吸收客户。

但是郭毅指出，对开发商来说，很难拿到有效的方式办法，缓解目前的困境，产品类型与销售价钱都限定住了，开发商腾挪的空间极为有限。

“没有太多办法，只能降价，但一旦降价，就会呈现亏损状况，房企面临两难抉择。

”关于2018年下半年入市的限房价项目地块，郭毅以为，操盘经过加法和减法，或许能赢得一定的市场机遇。

“这个时分入市的地块，竞争不太猛烈，本钱可控，在产质量量上做加法，对标纯商品房建筑质量，平装规范打造契合改善客群的质量产品；对刚需人群来说，能够在价钱上做减法，经过价钱与产品两个维度，让刚需与改善都能取得自己的产品价值。

”此外，郭毅以为，在营销上要把控节拍，比如，依据区域供给状况，决议能否能够抢先开盘，提早收揽区域需求；实施产品的差别化战略，在区域竞争中获取优势。

有去化较好的限房价项目，开发商人士给出的操盘倡议是，合理拿地，不要盲目举牌；做好产品，避免呈现奇葩户型，得房率低于72%以下的项目；合理制定销售价钱。

“限房价项目时期，企业要生存，就得‘戴着镣铐跳舞’，提供优质的户型、优秀的质量，做有分寸的营销。

”本版采写/新京报记者 段文平